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三亚，一个许多人都熟悉的旅游城市，是海南岛最独特的旅游景点。甚至许多人已经在三亚定居。这里的环境很好，空气清新，海滩美丽。
有人问为什么这么多人喜欢海南三亚的房地产。事实上，问题很简单，因为这是一个旅游景点，你可以享受美丽的风景和生活。所以有些人认为这里的房价太高了！这个不用说也明白，旅游城市，对于土地规划非常严格。
首先，让我们来看看地理气候。三亚的地理区域:三亚市位于海南岛最南端，北纬18° 09 ' 34 "至18° 37 ' 27 "，东经108° 56 ' 30 "至109° 48 ' 28 "。陵水县东临宝亭县，西临乐东县，南临南海。城市占地面积1919.58平方公里，其中城市规划面积37平方公里。它东西长91.6公里，南北宽51公里。整个地区北面是高山，南面是大海。地形从北向南逐渐倾斜，形成一个狭长的多边形。海岸线长209.1公里，有19个港口和海湾。主要港口有三亚港、玉林港、南山港、铁卢港和六道港。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、亚洲湾、大东湾、月亮湾等。有40个大小岛屿和10个主要岛屿。较大的有西川洲岛2.12平方公里和五指洲岛1.05平方公里。中国东南沿海对外开放，黄金海岸最南端的重要外贸港口是中国通向世界的门户之一。
三亚在国际经济关系中具有独特的地理优势。从三亚到西太平洋，东经菲律宾，南经澳大利亚到南太平洋，西南经印度支那半岛到印度洋和大西洋，距离广州近900公里，是祖国真正的南门。三亚也是保护南海岛屿的后方基地。其战略地位在国防中具有重要意义。
2.三亚的气候与环境:
年平均降雨量为1263毫米。在6月至10月的雨季，降雨量通常在台风季节增加。降雨量占全年的90.2%。三亚港一年四季都没有雾。年平均气温25.5℃，7月最高，月平均气温28.3℃，1月最低，月平均气温20.7℃。为不规则日潮型，主要为日潮，每月14日最大潮位为2.2m，最小潮位为0.6m，平均潮位为1.03m，最大潮差为2.26m，最小潮差为0.06m。平均潮差为0.79米。涨潮时，水分为两条支流，一条通过码头向东南流入三亚河，流速为0.35米/秒；另一个排气礁间隙以0.35米/秒的流速向西北方向流动，退潮方向相反，流速分别为1.08米/秒和0.07米/秒。退潮持续8小时，泥沙被退潮带入大海，港池淤积量较少。三亚在夏季和冬季变化不大，是中国的冬季避难所。它适合全年旅行。三亚旅游的最佳时间是从九月到四月。
地理和气候的理解是针对个人居住要求和对人的适应性。有些人喜欢，有些人不喜欢。更重要的是，人们最关心的是房地产开发的前景。
国家发展改革委近日正式批准了《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，为国际旅游岛的发展提供了清晰的蓝图。在新政策下，全国住宅房地产市场变得越来越弱，而许多传统的房地产投资者和开发商在房地产热潮消退时，进入以收租为主要表现形式的商业房地产圈，以满足投资和现金流的稳定回报。
商业房地产变暖只是原因之一。更重要的是，商业房地产具有稳定性高、可持续性强、前景好的特点。然而，业内人士对三亚目前商业地产发展的看法却大相径庭。
支持:具有巨大发展潜力的规划促进发展
“三亚商业地产整体发展前景看好。国际旅游岛的决定给三亚带来了巨大的发展机遇。三亚可以说是海南整体发展的先锋。”三亚房屋租赁管理相关人士表示，“首先，三亚独特的地理位置——三山两河，南面环海。年平均气温在28到33度之间，适合人类居住和不可重复的自然环境。第二，尽管上一轮调控非常严格，但国家不想抑制房价，而是要防止房价过快上涨，以确保房价螺旋稳定增长。商业地产更容易得到政府政策的支持，三亚将逐渐成为一个引人注目的城市商业中心。海南省委书记魏柳成表示，将引进大型免税集团或大型商业公司来建设和运营免税商店，这些商店将于今年年底前开始运营。三亚商业地产发展潜力巨大。未来，旅游业将带来商业，商业将支持旅游业，促进产业的优化、升级和健康发展，这是一个螺旋式的增长。”
反对:需求不稳定，缺乏业务匹配
经过上一轮房价飙升后，许多人对房地产市场的投资变得更加理性。万科保利等大型房地产开发商纷纷逆势抢占土地，反映出一些房地产开发商转向商业地产的趋势。私人资金也开始进入商业用地。然而，一些业内人士认为，海南目前本地人相对较少，旅游和房地产都存在明显的淡季和旺季现象。发展不平衡使客流不稳定。加上通胀压力和内需不足，三亚的商业地产在商业配套硬件或整个购物环境方面还没有达到完美的水平。
非常熟悉海南的搜狐中国董事长潘石屹也认为，“海南是个人投资者的旅游地产。房地产市场很小，人口很少，基础设施建设不到位。潘石屹认为，海南不适合发展商业地产。”三亚目前的商业中心集中在解放路的博野街和国际购物中心两个区。整体商业房地产起步晚，发展水平低，发展模式单一。缺乏支持商业发展的硬件。大型商业购物中心既少又可怜。投资者的预期收入和惠民项目还有很长的路要走。
适度扩大规模，合理规划区域功能
商业房地产的规模从大到小不等。三亚的商业地产应该多元化发展模式，目前应该适度扩大规模，而不是盲目发展。政府应着力细分三亚的区域功能，从一开始就定位商业地产，规划好各商业区的功能，如大型商业街、零售批发商店、办公楼等。并结合其支持设施和投资回收形式对其进行系统规划。创造特色产品和优秀品牌，提高竞争力。笔者认为海南的商业地产前景光明，但仍有很长的路要走。相关部门要牢牢把握政策导向，形成良好的投资氛围，吸引大型房地产开发商到三亚投资，吸引更多的人去购物。我们期望的是多元化的商业模式、完善的配套设施、一流的服务、吸引更多的人和资本，使三亚成为真正世界闻名的“国际购物中心”。(理解不。:089865899610)
作者简介:文启祥，海南方悦网高级房地产投资分析师，海口本地人，对海南的地方风俗文化、人文地理、气候生态、房地产信息有着深刻的了解。善于为购房者探索、投资分析和规划分析海南房地产。(作者微信号:岳13876378895)