返回目录：旅游景点
旅游业需求的爆炸性增长、国家产业政策的支持和消费结构的变化是构成当前市场投资热潮的三大因素。
与此同时，大多数投资者认为郊区土地便宜，环境资源好，政府经常主动提出有利条件，竞争环境宽松。他们越来越相信，旅游开发投资是未来城市升级和房地产开发转型的蓝海。然而，随着近两年市场的发展，市场出现了很多萧条，如大量资金被锁定、项目被封锁、旅游规划流产、景点开放等。值得思考的是，为什么这么多投资者在这个看似蓝色的海洋市场失败了。中国旅游地产的主要参与者华侨城的相关高级官员已经做出判断，所有复制华侨城模式的投资者将基本上在全国范围内失败。作为基准，旅游房地产企业的判断和残酷的市场现实不禁引起我们的深思。什么因素决定了中国旅游地产的成败？旅游房地产看似有希望的发展会达到什么样的门槛？
旅游房地产本身就是一个巨大的价值陷阱
对大多数投资者来说，旅游房地产实际上是一个带有巨大价值陷阱的词。顾名思义，旅游房地产的本质就是房地产。它通过塑造旅游环境出售房地产。旅游资源成为房地产的附属品。然而，对于真正扎根于旅游房地产的开发商来说，旅游房地产的开发是极其困难和风险的。据业内不完全估计，目前国内旅游综合项目开发和高吸引力旅游综合项目建设的商业成功率不到5%。
因此，应该纠正的是，旅游房地产的真正发展不是本文所描述的以房地产为核心的环境发展战略。其实质是在城市郊区建设旅游目的地综合服务产业集群。如果一个投资者只是简单地把旅游房地产的概念看作是环境建设和房地产开发，他对产品的肤浅认识、草率的投资和对未来发展可能出现的问题的短视，将决定未来发展的道路必然是崎岖不平的。
所谓的旅游目的地综合服务产业集群不是一个神秘的产品概念，而是保证项目成功的诸多因素的最基本组合。从产业链布局和商业模式的必要性来看，要完成旅游房地产开发项目，投资三大领域至关重要。
首先，创造旅游景点。我们必须说的是，我们需要推翻我们对旅游房地产肤浅含义的理解。旅游吸引力是旅游房地产发展的真正核心难点和重中之重。
第二，环境建设。旅游业的本质是改变游客游览世界的环境。在休闲度假旅游市场升级的背景下，环境建设已经成为旅游房地产发展的重要条件，高水平的环境建设是必不可少的。
第三，房地产开发。目前，中国的文化创意产业刚刚起步，在商业模式上无法模仿美国迪士尼这样的巨头。它通过强大的虚拟文化产业的利润支持实体主题公园的巨额前期投资。因此，目前市场上能够盈利的独立旅游项目很少，绝大多数旅游项目都高度依赖房地产开发来获取利润。
总之，旅游吸引力、环境和房地产是旅游业发展的基本条件。三个条件解决了旅游综合开发实际运作中的三大问题:第一，消费者为什么来？第二，旅游后会留下什么不寻常的经历？第三，投资者如何平衡他们的金融投资？
核心旅游主题需要考虑家庭需求。产品应该全面和多样化，投资门槛应该提高
自20世纪80年代中国旅游业崛起以来，在国内市场上以工业化的方式建设旅游景点核心景点的方式有很多。除了自然景点，目前的市场还包括主题设备娱乐、人造景观和环境奇观、独特的文化设施、时尚和艺术社区、影视技术体验等。经过20多年的产业洗礼和市场竞争升级，国内旅游景区的目标景区建设模式越来越成熟，竞争越来越白热化。以主题公园旅游项目为例。从20世纪90年代的上海锦江公园和世界城市公园项目之窗，到深圳欢乐谷和常州恐龙公园项目，再到目前市场蓬勃发展的深圳东部华侨城三大主题谷的建设，再到今天即将开放的上海迪士尼乐园，主题公园旅游景区本身在20年中经历了几代人的变化，从而达到了这一场景的体验程度、集成度和高主题性。今天，如果你想成为一个以主题公园为特色的旅游景点，你必须面对这样一个高门槛的竞争环境。
因此，除了几个自然奇观资源丰富的景点外，还将在城市郊区新建一个以家庭游客为核心群体的旅游度假区。要打造标志性旅游景点，实现市场运作的成功，至少应包括以下几个主要方面:一是观光娱乐、文化综合设施、体育健身、表演艺术、温泉度假等功能性主题项目。对于成人群体来说，这些项目的构成需要满足成人消费者在观看、参与、玩耍、体验、教育等许多方面的旅游需求。；第二是一系列针对儿童的专题项目。这些项目不再是城市公园里简单的设备娱乐。为了形成差异化并引入有目的的消费，必须植入教育、经验、科技等功能。只有针对这两代消费者的出行需求，现代家庭在周末和节假日出行的基本要求才能得到满足。
每个有吸引力的主题娱乐项目都有最基本的投资门槛
以度假村现实生活主题演出为例，少量研究表明，目前中国大型现实生活演出项目的基本投资规模在5000万-1亿元人民币以上。即便如此，只有少数绩效项目是盈利的。但是，如果投资低于这个水平，视觉效果、内容创作、表演团队和辅助高科技设备将会大幅减少或降级。在当前的大型项目竞争中，如果只进行精心的高质量绩效活动，风险将会大大增加。
总的来说，建设核心旅游项目是一项具有挑战性且昂贵的工作。挑战之一是企业家的艺术修养和战略眼光。一个好的主题旅游项目需要企业家具备高度的艺术欣赏和洞察社会休闲消费变化的能力，从而打造出一个美观醒目的项目。因此，核心价值观是愿景和创造力。第二个挑战是实施创意旅游项目的能力，这不仅需要杰出的智慧，还需要高度专业化的创意和运营团队。以创意取胜的时代还很遥远。当这个行业成熟时，投资建设一个主题景区就像投资拍摄一部电影大片一样。在今天这个大市场的时代，虽然小成本电影也可能创造票房奇迹，但从一般的行业规则来看，大规模投资可能会产生更高的回报，而且投资成功率远远高于小成本电影。基于现代电影拍摄模式的旅游产品创作将大大提高创意、技术、设计、文艺、运营管理等相关技术和管理团队。因此，形成训练有素、技术创新和高度专业化的团队是旅游项目竞争的关键。
环境建设战略升级提高投资成本
在过去的旅游时代，消费者对旅游环境和景观的需求处于初级阶段。对于大多数在城市生活了很长时间的游客来说，海洋、蓝天、绿地和森林可能是旅游的原因。因此，我们可以看到，当整体市场对旅游业的需求刚刚得到刺激时，少数著名景点已经成为稀缺的旅游资源。景区产品供应低端，经营范围广。大多数著名景点都很拥挤，但环境却很恶劣。
然而，当市场升级到休闲旅游时代，环境景观质量已经成为越来越多游客的重要因素。为什么日本和欧洲的旅游线路持续繁荣？大部分原因是中国人更喜欢海外风景名胜的环境质量和优质服务水平。市场研究发现，对于中国一线和二线城市的居民来说，生态景观特征已经成为郊区度假的首要考虑因素。瑞士的河谷城镇、法国普罗旺斯的壮丽花朵、英国的浪漫草坪和苏格兰神秘的宫殿城堡都是中国人最喜爱的休闲胜地。对于消费能力和审美能力日益提高的国内游客来说，创造一个以吸引游客为目的的高质量环境已经成为市场竞争的必然。
因此，成功的环境建设战略需要几个基本要素:第一，大规模环境空。对于旅游和度假来说，优美的环境，如果不成为一种尺度，就不能使游客产生令人震惊的旅游印象。第二，创造景观奇迹。大片的英国草坪、华丽的鲜花、精心修复的花园、充满文化氛围的艺术雕塑、各种各样的滨水护岸、有趣的湿地景观和色彩缤纷的森林树叶。。。在国内地区建造这些稀有环境空是成功的基本要素。为了实现规模和景观奇迹，这两点已经成为景观空之间的重要投资手段。这两点的成功只需要在创意设计项目上投入大量资金，相应的资金投入更高。
支持房地产开发已成为投资回收的主要手段，但不能忽视以前的投资
目前市场上的大量案例已经证明，在短期内收回投资，甚至维持目前基于门票和相关景点商业消费收入的纯旅游项目开发的收支平衡都是极其困难的。因此，要想收回数亿的景区投资，很难找到一个在当前市场环境下能够产生上亿利润的商业模式。在这种情况下，房地产开发正成为旅游项目高度依赖的产品模式。因此，根据这种商业模式的计算，如果你需要收回之前5000-10亿英镑的旅游投资，你必须获得相应的房地产投资利润。假设毛利率为30%，前期相应的开发成本也需要达到70%。因此，在补偿旅游获得高额利润之前，前期房地产配套的投资额也将达到10-20亿元。
公共平台是偶遇，朋友圈是真爱。它比个人微信号fdctz88888更老。
今天，一批新的房地产服务机构将成立，以旧的规章制度和实名名片核查。主任以上级别；各自领域的十大公司；如果你想加入，请把你的名片和你的公司发到我的微信上，通过考试，进入群组后发给每个人200个红包。这个团体严格入境，宽松出境。如果是你，不要打扰别人。
第二批房地产投资机构已经开业。欢迎银行、信托、私人财产基金、资产管理和子公司加入本集团。中介机构和其他非相关组织不得干涉。规则和上面一样。
股票投资集团拥有3亿资本，并继续招募合格投资者。
