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景区项目成为旅游投资的主角
在过去的两年里，旅游业的投资一直如火如荼。据官方统计，2015年全国旅游投资规模为第一万亿元，同比增长42%，2016年达到12997亿元，同比增长29.05%。景区项目已经成为旅游投资的主要参与者。例如，2015年景区完成投资将超过6000亿元，占旅游总投资的60%。
投资者如何分享旅游盛宴？什么样的景区具有投资价值，景区未来的投资趋势是什么？
产品是[旅游景点的核心竞争力/s2/]
[巫山小三峡风景区/S2/]
产品是旅游景区的核心竞争力，景区项目投资的投资价值体现在旅游景区产品的创造上。如何打造产品的核心竞争力？
本文认为有四个层次:一个景点必须首先有核心吸引力，这是当前投资热潮中最容易被忽视的核心价值要素。核心景区的资源禀赋越高，其稀缺性和观赏性就越强，核心景区的吸引力就越大。除了资源禀赋之外，为了共同推动景区的可持续发展，还必须在资源禀赋的后半部分基础上建立具有文化内涵的独特吸引力。核心吸引力的确定将决定景区未来的核心卖点。在建设过程中，要深入细致地挖掘，充分发挥景区的观赏性和体验性，将资金投入到最核心的价值要素中。
二是风景名胜区建设。日常规划设计实施包括游客参观接待的硬件服务设施，如游客接待中心、徒步旅行路线、索道、厕所、餐厅等。
新疆可可托海风景区
第三，它是一种特有的格式。风景名胜区的格式应具有主题特色。它是一种升级版产品，只满足“食、住、行、购、娱”的低层次消费需求。这种形式的产品往往能极大地凸显和提升景区的文化主题内涵和资源禀赋特征。河北省秦皇岛安纳亚度假村三联公益图书馆选择了一个孤独荒芜的海滩，简单的长方形盒子形状，宽广的内部视野，简约时尚的装饰，赢得了大量年轻人和中高端客户的青睐。图书馆免费开放，为游客提供精神体验空。
此外，一些特殊的形式已经成为产品集群，丰富了游客的体验，提高了娱乐性和满意度。目前，这一趋势将逐步扩展到自然景观景区和古镇景区。越来越多的景区开始开发特色住宿、餐饮和主题旅游商品。
最后，营销。真正的营销是从产品层面满足游客的需求，而不是被动销售。只有根据景点核心景点的自然资源进行规划，这种营销活动才能复制。
运营是[旅游景点的内在动力/s2/]
经营是景区的内在驱动力，也是反映景区投资价值的衡量要素之一。然而，景区在运营中经常会遇到以下问题:
如果景区建得好，产品建得好，宣传做得好，还会继续盈利吗？周庄因其自然资源、陈逸飞的油画和徐克导演的1993年电影《青蛇》而成名。然而，乌镇比周庄发展晚10年，超越周庄成为中国乃至世界著名的旅游胜地。2016年，乌镇接待游客930万人次，收入4.5亿元。
乌镇从东门到西门不断丰富其业务形式，扩大其容量。周庄多年没有改变产品形式，限制了规模发展。周庄虽然带动了周庄的旅游收入达到20亿元，但作为旅游企业，溢出的社会效益和企业发展效益同时增长是双赢的投资。
因此，景区的经营应该有战略眼光。只有升级产品，不断改造升级产品，景区才能继续经营，取得良好的效果。
景区门票收入太单一。二次消费能提高运营效率吗？游客在景区的二次消费包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、表演艺术和展览。笔者认为，这些都是重资产投资项目，投资大，回收期长。如果没有精细化的经营能力，二次消费模式不会带来利润，反而会增加损失。
目前，景区经营已经开始向专业化和品牌化方向发展。一些优秀的行业品牌已经开始在景区迅速扩张。例如，专门经营高档酒店的德马塘和专门经营图书吧的田甜空市，都与景区和目的地合作，在游客、技术和专业运营能力方面与景区共同发展。
河北省邯郸市广府古城风景区
随着景区业态运营中品牌链、服务专业化和主题专业化趋势的明显，景区业态运营需要更加专业化的收益管理和更加丰富的运营模式来提高景区运营效率。
景点的营销一直困扰着大多数景点，只是为了一点钱。与快速消费品不同，景区营销投资在梯队有所增加。一旦景区游客数量达到一定水平，营销投资将达到一个新的水平。营销成本投资将提前几年翻倍，否则市场增长将缺乏动力。关键是营销应该重视品牌的扩张。只有品牌才能带来更强大的增长势头。
值得注意的是，品牌推广不是简单的广告，而是公共关系、大型活动和事件营销的整合，这往往需要2-3年的投资。在第三和第四年，规模成倍增长。由于在现阶段很难生效，所以很容易被忽视。作者认为，科学经营景区营销的投入和产出应该是梯队增长模型，而不是线性连续增长模型。
长期投资，长期报告
乌龙仙山草原
观光与休闲相结合，共建目的地旅游综合体是未来的投资趋势之一。虽然中国消费者的需求正在向休闲度假转变，但并不是观光旅游的需求在下降，而是需求更加复杂。游客希望放松，享受更美丽的自然和文化景观，而不是简单地从观光转向休闲度假，这是消费需求的升级。
以白石山为例，游客在游览该山时不仅要欣赏美丽的风景，还要通过特色山顶酒店、尚云咖啡、小吃城等多种形式满足多层次的需求。自然禀赋加上特色形式，观光休闲相结合，投资必须满足游客的复杂需求。
景区周边的演出、商队露营、花海和温泉也依靠白石山获得良好的效益，这也是对景区投资的一个启示:不要孤立地看待景区投资项目，而是从产业链的角度来考虑，为景区未来3-5年的发展留下空空间和想象。
在建设目的地旅游综合体的同时，景观与城市、区域旅游规划和景区旅游开发设计规划应结合起来考虑。
中国旅游业正处于黄金发展时期，也处于结构调整时期。首先，景区旅游的边际效益正在下降，需要扩大空。第二，出行方式越来越个性化，自助出行超过85%，自驾出行超过60%。景点和城市的整合可以将旅游空从景点扩展到城市。只有不断扩大游客的旅游空才能提高他们的旅游意愿，以满足市场需求。
旅游业的核心竞争力已经从景区竞争转变为旅游目的地的综合竞争。首都更注重从风景到城市的整合。通过统一规划、合理布局，增加投资价值，规避风险。
大型旅游投资项目往往对当地城市的发展、就业和交通起到推动作用，城市的转型往往有助于景区的快速发展。风景与城市的融合是实现全球旅游业真正落地的途径，也很容易得到国家政策的支持。
此外，特色模式的蓬勃发展、政府政策的支持和资本的热情为旅游业的投资注入了翅膀，而旅游业的非标准化特点使得旅游投资者很少有成功的复制模式。
重庆南川神龙峡风景区
风景名胜区的经营变得越来越复杂，要求也越来越高。需要更多的特殊形式来支持产品吸引力，提高服务质量和文化内涵，丰富游客体验。
主要产业趋势包括特色小城镇、休闲农业、文化和旅游业。智能服务和人工智能是人们知道的未来投资方向。良好的行业趋势也值得关注:住宿可细分为精品主题酒店、木屋、客栈等。餐饮可细分为中餐、西餐、地方菜、特色小吃、饮料、小吃等。表演还将细分为大型现场歌舞、小品、戏剧、讲故事、相声、魔术、马戏、器乐表演、民间表演等。今后，景区对这类特色体验和娱乐项目的需求将会很少。
在蓬勃发展的景区投资领域，精细化、特色化的格式以其定位精准、管理精细、创意强、设计感强的优势占据了细分市场。其中一些可以发展成品牌链。这些丰富的多层格式为景点投资提供了更灵活的空房间。
一般来说，旅游项目是具有长期回报的长期投资，不一定需要大规模资本运营，但需要集约种植。
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