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景区托管，路在何方？
根据国家旅游局发布的《2016年国家旅游投资报告》和中国旅游研究院发布的《中国旅游景区发展报告(2016)》，旅游业已经成为社会投资的热点和最具潜力的投资领域。2016年，国家旅游投资继续逆势增长。全国旅游业实际完成投资12997亿元，其中旅游景区项目投资持续增加。实际完成投资7371亿元，占旅游总投资的56.7%，比重最大。据不完全统计，全国有近3万个景区，其中甲级景区7000多个。旅游景点发展良好。然而，风景名胜区的供给结构也存在严重失衡。一方面，我国少数知名优质景区供不应求，人满为患，不得不引入最大载客量和网上订票等容量控制措施。另一方面，大量景区经营不善，达不到经济效益的目标要求。事实上，旅游景区的良性发展是其资源、产品、市场和管理的综合结果。然而，随着风景名胜区的快速发展，对风景名胜区的投资也在盲目扩张:风景名胜区的数量也在急剧增加，风景名胜区之间的市场范围不断重叠，风景名胜区之间的竞争越来越激烈。优质旅游资源越来越少，景区内的产品由于更多的重复而变得同质。许多景点在运营中遇到了麻烦。此外，还有其他非旅游业不断进入和投资景区。风景名胜区缺乏专业的高级管理人员。景区专业化管理对于许多景区来说是迫在眉睫的。短期内很难调和对人才的巨大需求和专业人才的短缺，景区托管应运而生。
一、当前东道国情况概述
根据百度百科的解释，所谓景点托管就是委托景点管理。风景名胜区所有者将风景名胜区的管理权和经营权转让给具有较强管理能力、能够承担相应风景名胜区管理风险的法人或自然人进行有偿管理，以明确风景名胜区所有者和经营者的责任和权利的一种管理方式。
风景名胜区托管在中国旅游业已经实行多年。最常见的托管模式是由景区托管公司(机构)派出的几个人组成的专业管理团队，在整个托管景区提供“保姆”的日常经营管理服务。有些托管是部分托管，如景区某项业务的托管、营销托管等。，但他们的发展并不理想。一方面，大量景区专业化经营管理的需求带来新的商机，大量旅行社介入景区托管市场。一是以华侨城和香港中国旅行社为代表的旅游重资产投资经营企业；充分利用自身专业管理和产品规划优势，设立景区投资或管理公司开展景区托管业务；第二，以知识产业高峰、地球景观、绿色景观创作和上海景观区为代表的传统旅游规划机构通过延伸产业链继续进入景区托管市场。三是新兴的在线旅行社平台，以桐城网和同游为代表，充分利用自身的互联网渠道优势，也介入景区托管市场，但其本质更多的是实施营销托管。
另一方面，景区托管的发展并不是一帆风顺的。与我国众多需要专业化管理的景区相比，景区托管发展缓慢，认可度不高。以2016年为例，根据笔者查阅的部分信托机构(公司)官方网站和微信公众号等信息源，据不完全统计(由于统计信息来源有限，以下统计可能有一定误差)，以当年新签约景区数量为例:顶峰旅游投资信托信托信托广西玲玲大峡谷等3家，吕薇创景信托贵州毕节九彩坪等2家；靖宇旅游开发公司在浙江兰湖等地拥有4个旅游胜地。陆地风景委托给黑龙江年展区环球旅游等2家公司，已成立的上市公司景区管理公司湖南中汇旅游等2家公司委托给湖南梅江旅游区等2家公司。江苏蓝兔智慧旅游在山西晋城尚云台举办了两个景点。此外，桐城旅游网有一些景区营销支持项目，但数量不详。
二。当前主机模式的问题
通过景区托管，可以快速引入景区专业管理理念，加快景区人才培养。然而，不可否认的是，中国的风景名胜区建设目前正处于发展和探索阶段。托管系统和机制还不完善，缺乏稳定性。其发展前景不确定，主要体现在以下几个方面。
一个是信息的“封面”。景区托管一般在托管机构(公司)对项目进行现场检查，双方沟通讨论后进行。初步了解的时间通常不会太长，但原因不明。因此，托管机构(公司)不了解项目的实际情况，也无法正确评估项目的现状。同时，作为景区托管组织(公司)，基于人力资源成本的考虑，景区高级管理人员的储备很少或没有，签署新的景区托管项目主要是通过借鉴公司内部其他现有的景区托管项目，从公司的后备人才库中寻找或从外部招聘，形成新的景区托管团队。然而，景区客户并不了解团队的综合经营管理能力、团队实力、运营利弊、项目适应性，有时他们不敢真正放权。
2是风险的不对称。一方面，为了真正做好景区的托管工作，托管公司(机构)必须对国内外同类景区及周边景区进行长期深入研究，分析景区现状，对可及资源进行预判。在现阶段，景区往往不太可能在签订合同前支付费用，主办机构可能会做出很大努力，最终由于景区原因而无法签订合同。
另一方面，现有景区托管通常是双方约定的目标和托管成本，通常是分期付款后开始托管的方式。这对景区客户来说风险很大，因为无论双方约定的业务或管理目标是否达到，甚至可能更换托管团队，景区客户已经支付了资金和时间成本，而托管机构(公司)在此过程中风险相对较低。
3是双方共识上的不对称。景点托管是作为一种“保姆”服务提供的。景区托管一至两年后，继续托管景区的效果不再明显。景区委托方不再愿意支付高额托管费。双方通常会取消合同并结束托管关系。另一方面，在景区托管过程中，受行政评估、目标要求等因素的影响，景区委托方希望能更快地看到托管效果。但是，委托方受到团队对项目熟悉度和磨合速度慢等因素的影响，项目管理的改进需要一定的时间过程，很难取得立竿见影的托管效果。此外，双方在经营理念、客观要求、管理和实施方面有不同的立场或角度。在短时间内达成共识是不可避免的。双方甚至有可能在短暂的“蜜月期”合作后解除协议。从近年来国内风景名胜区的接待情况来看，在合同签订后的短时间内，双方曾发生过几次合作终止的情况。例如，海南五指山利通文化公园、四川阿坝陶萍羌寨、河北定州古城等项目都是相关的托管公司(机构)，双方在签订托管合同后几个月内终止合作。
4是风景名胜区的非标准托管地。与酒店托管中住宿、餐饮、娱乐等产品的标准化相比，景区管理体系不同，类型多样，产品多样，客户来源市场不同。因此，景区托管的管理模式不能完全照搬，各托管项目之间的参考性不强，对托管机构(公司)和托管团队的要求极高。该中间景区还会因“权威受到挑战”、“现有利益可能丧失”等观念而形成敌对心态、质疑或拒绝合作。，托管机构(公司)无法在短时间内拿出相应的标准或使用案例来说服景区，容易导致怨恨与合作的破裂。
5。在线旅行社营销托管可能会对景区游客产生负面影响。在营销信任方面，在线旅行社利用其在线和离线渠道的优势以及更多的活动规划，在短期内似乎创造了景区的繁荣和过度拥挤。然而，这种繁荣大部分不是通过增加自身投资来改善形式和服务质量实现的。有时，在线旅行社建立在实施大幅降价以吸引注意力的基础上，然后通过客流的大幅增加来补偿和实现。事实上，低价行为会在一定程度上扰乱景区的价格体系，甚至可能给景区品牌带来负面影响。然而，短期内客流的大幅增加是对旅游景点潜在市场的透支。
三。
一般来说，为了取得令人满意的效果，景区托管通常需要解决以下四个问题。
一个是使管理系统或机制合理化。特别是对于政府所有的风景名胜区，通常存在管理机制不健全的问题。这种景区项目托管要求托管团队从第三方的角度明确景区经营权和经营权的权利和责任，实现经营权和经营权的分离，避免过度的行政干预，帮助景区实现市场化管理。
例如，2014年顶峰旅游(Peak Tours)在托管的国家5A级风景名胜区贵州龙宫景区投资时，鉴于龙宫景区一直采用政府和企业管理相结合、行政和企业品牌相结合、行政和企业人员相结合的管理模式，逐渐实施企业化管理模式。对原有的组织结构、岗位、编制和职责进行了重新划分，形成了“四部门、两中心、两子公司”的组织架构，实现了景区所有权、经营权和经营权的分离，提高了龙宫景区的专业化经营管理水平。
2是为了提高风景名胜区的质量。大多数寻求主办的旅游景点的产品都有缺陷或瑕疵。托管团队需要立足于景区现有的资源条件，以其丰富的经营管理和资源整合经验进行项目规划和升级，创造更多的景点或挖掘更多的亮点，重构景区的收益模式。
三是加强营销。认真分析自身项目的特点，结合旅游市场和目标，从品牌传播、渠道建设、活动策划、区域整合等方面加强景区的宣传和营销，扩大市场影响力，提高和聚集景区知名度。
4。注意团队训练。鉴于景区客户缺乏专业的管理团队，应更加重视对景区自身员工的培训，尤其是对潜在管理人员的培训和协助，以利于景区在托管完成后基本实现景区管理的自我满意功能。
四。风景名胜区托管发展前景
从长远来看，风景名胜区的专业化管理将越来越受到重视。然而，传统的保姆式景区托管的弊端注定使其原有的发展道路越来越困难。笔者认为，景区托管的发展趋势是通过景区所有者与托管机构(公司)之间的利益约束，实现长期紧密合作和风险利润共享机制。以下三种合作模式值得尝试。
一是联合成立一家旅游投资开发公司。作为旅游过程中的核心景点之一，旅游景点是旅游产业链的重要组成部分。在国家旅游投资政策和旅游消费强烈需求的刺激下，旅游景点的投资和开发也引起了传统信托公司(机构)的极大关注和兴趣。
例如，北京凤山叶芝与赣州张宫区文化旅游发展有限公司共同投资成立了北京凤山新赣南投资管理有限公司，对江西省余谷平台历史文化街区进行投资运营管理。成都莱业有限公司投入70%的资本，与贵州大罗山文化旅游发展有限公司共同成立贵州水银河大峡谷旅游发展有限公司，负责贵州省桐梓县水银河旅游景区的开发和管理。景区托管后，上海靖宇与浙江旅游集团共同成立浙江中静联旅游投资管理有限公司，专注于旅游目的地建设和景区运营管理。
成立旅游投资开发公司参与景区投资属于资产导向经营，对于长期从事智力产出并实施资产导向经营的景区信托公司(机构)来说，无疑是一种新的尝试和挑战。它要求他们结合自己的资金、管理团队和其他实际情况做出判断和选择。
2是要联合成立一家景区运营管理公司。事实上，近年来，景区管理和托管机构也意识到传统托管模式的不足，不断寻求与景区各方的新合作模式。通过共同设立景区经营管理公司的方式，双方共同管理景区，实现长期稳定的合作。例如，蜗牛(北京)景区管理公司持有65%的股份，由阳澄湖投资管理有限公司共同出资的苏州湖滨景区管理有限公司，负责阳澄湖生态休闲旅游度假区内月季园和盛泽湖景区的运营管理。
需要注意的是，如果景区管理机构(公司)和景区业主共同设立公司经营和管理已建成投产的旅游景区项目，应明确新设立公司和原景区业主双方的权利和义务，以及后期经营成本、利益分配和前期大量投资成本之间的关系，否则会对原景区业主造成不公平。
3是第一个托管模式，然后是支付模式。传统的景区托管方式不愿意被所有景区接受，因为托管成本高，风险不可避免。我们可以尝试在“利益共担、风险共担”的理念下，实行先托管后支付的托管模式。主要实现方式:托管分为两个阶段。第一阶段是诊断磨合阶段。托管组织(公司)根据景区所有者的需要，指定管理团队进行管理。景区所有人应按照一定标准承担指定管理团队的所有费用和开支(例如，应视为景区所有人，无需支付高额托管费用)。风景名胜区的质量应当提高和建设。通过一段时间的磨合情况，双方应确定共同批准的经营目标和持股比例。
第二阶段是增益共享期。根据第一阶段的熟悉度和调查，对游客满意度、形式增量、经济指标、人员素质提高和景区服务质量提高等量化指标进行了评价。采用基本信托费加考核奖励方式。信托组织(公司)的主要收入来自高百分比的超过目标值的佣金。
这种方式将双方联系在一起，从本质上实现了“利益共享和风险分担”，增加了托管机构(公司)与景区业主合作的可能性，但也增加了托管机构(公司)的风险，需要对项目进行仔细的评估和选择。
旅游景区的经营管理是一项复杂而系统的工作。不同类型的景区应有不同的管理模式。不是所有的景点，不是每个阶段的景点，都适合举办。专业景区经营管理对每个景区的重要性不言而喻。事实上，风景名胜区托管或雇佣职业经理人的时间并不长。培养和组建自己的管理团队是风景名胜区的最佳政策。然而，景区也面临着人才流动的严峻挑战。作为景区，应加强景区组织的文化建设，留住情感、专业和待遇方面的人才，尽可能实现管理团队的稳定。