除了“假旅游、假房地产”，什么是旅游房地产？旅游房地产

温/丁松中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任

旅游房地产在中国已经有20多年的历史了。行业和市场似乎对此非常熟悉。然而，近年来的一些政策取向和市场表现引起了很多人对旅游地产的怀疑(现在很多人追随潮流，使用“鲁文地产”这个词)，甚至政策方面、地方政府和一些市场人士都拒绝了旅游地产。

有什么问题吗？主要原因是，在过去的几年里，一些开发商打着旅游的旗号，在找到土地后一直试图建房。盖完房子后，他们最多不会关心旅游业。从长远来看，政府已经变得不耐烦，甚至在相关政策中直接表达了对旅游房地产的警惕和拒绝。

说实话，政府这样做的政策，也是开发商应得的厄运。让我举一个我个人接触过的例子。几年前，一位著名的国家开发商(不方便指名道姓)一口气向当地政府索要了中国西南部一个省会城市的数千亩土地，自称是旅游地产。当他得到土地时，他把土地分成三个主要街区，一个是高尔夫别墅，另一个是欧洲小镇。事实上，是房地产。所有这些都赚钱了，还有几百亩。他答应建一个主题公园。结果，房子卖完了，开发商也快完工了。他说我不能旅行，他把这个小旅游项目直接扔给了政府。这不是“大商店欺骗顾客”，这是“大商店欺骗顾客”，欺骗人民商店和偿还债务。政府别无选择，只能将土地转让给当地的一家小企业。当然，这是十多年前的事了。恐怕现在没人敢这么做。政府永远不会愚蠢到让房地产企业这样做。但是到目前为止，大量旅游房地产项目仍然充斥着“假旅游、假房地产”现象。例如，在过去两年的特色旅游城镇建设中，这种现象确实相当多。

为什么会出现这种现象？为什么投资者总是对旅游业心不在焉，却急着购买房地产？旅行有什么问题吗？

这涉及一个基本问题:什么是旅游房地产？如果这个问题没有一个明确的答案，我认为中国的旅游房地产很难顺利发展。

从消费者需求的角度来看，旅游地产是一种旨在满足城市居民休闲和休闲需求的第二居所度假产品。第二居所当然是基于第一居所的概念。所谓的第一居所是指一个家庭通常住在城市里的房子。第二居所(second residence)通常是指一个家庭为了在满足日常生活条件的情况下，为了提高生活质量，在城市郊区生态环境和旅游休闲功能良好的地方购买度假用的房屋。对于一个家庭来说，这两种类型的房子在功能使用上明显不同。我们所说的“5+2”，五天的工作和两天的休息，通常对应于这两种类型的房子。第一个住处与在城市工作五天相匹配，第二个住处与在郊区休息两天相匹配。前者显然是一种刚性需求，而后者似乎有奢侈需求的味道。然而，从社会进步和消费升级的角度来看，对第二居所刚性需求的特征日益明显。我的基本观点是:一个高品质的城市家庭，在城市生活和工作后，经常外出休闲度假，这是高品质生活的重要表现。外出度假时，大多数人通过入住酒店、住宿等方式解决过夜问题，但也有一些人通过购买一套郊区度假屋来解决长期稳定的郊区度假和生活问题。这些都是高品质旅游生活的表现，这些郊区度假屋是典型的旅游房地产产品。

从投融资角度来看，旅游房地产是现阶段促进旅游业发展的产业与金融的重要结合体。说白了，当旅游投资面临融资压力时，房地产的金融属性可以发挥非凡的作用。房地产项目可以很容易地获得银行开发贷款，在正常情况下，建房和买房的过程相对较小，投资回报可以很快获得。在正常情况下，这些收入用于资助相对困难的旅游项目，以节省旅游投资和促进旅游业发展。这就是旅游房地产的所有秘密。华侨城是中国旅游房地产的先驱企业，多年来一直走这条路。

看到了吗？旅游业房地产在20多年里得以快速发展有两个根本原因。一是不断增长的消费需求，这必将推动旅游房地产项目的发展。二是特殊的投融资模式。在旅游房地产中，旅游业扮演着“生产”的角色。房地产不仅起着“生产”的作用，也起着“融资”的作用。房地产通过房地产获得大量信贷资金。在度假房地产产品建设完成的过程中，房地产积累了大量的开发资金用于旅游项目的推广，使得旅游项目的可持续发展和建设成为可能。

从中国旅游业发展的现状来看，这种第二居所旅游房地产仍处于快速崛起阶段，因为中国人均国内生产总值接近1万美元，已经进入了国际公认的休闲度假时代。度假消费的一个重要标志是过夜客人比例的显著增加。目前，各地都在大力发展旅游业，追求的一个重要目标是增加过夜游客的总数和比例。如何过夜？一种是短期过夜停留，即住在旅馆、招待所、住房车、帐篷等。，而另一种是长期过夜停留，即购买一间度假房，经常去居住和度假。

这种以度假为目的的第二居所是一种高品质的度假消费生活方式，在世界各地，特别是发达国家得到了广泛应用。它目前在中国是一个新兴的行业。遗憾的是，由于第一套住宅的高周转率开发模式，一些开发商在旅游房地产中推动了第二套住宅度假住宅项目的开发，导致了一系列重房地产轻旅游的不良现象。这直接影响到许多地方政府的政策方向，即加强控制，甚至拒绝开发商在旅游项目中分配度假住房。

这走向了另一个极端。如果你考虑一下，度假地不允许投资者建造度假屋。这个度假区的度假功能缺失，甚至不能称为度假区。从投资和融资的角度来看，你不允许投资者建房，只允许他们投资旅游业。基金从哪里来？如何平衡未来收入？这是非常现实的，不应该有任何借口或愚蠢。旅游业和房地产，从某种意义上说，是旅游业发展中的“产业与金融的结合”。投资者只需要旅行。据估计，许多人只能放弃，因为他知道，光是旅游业这种投资就有可能走上缺乏资金和投资回报差的道路。

所有旅游投资都必须依赖房地产吗？难道所有的旅游投资都不能融资吗？所有的旅游投资都很难获得好的回报吗？不，大约10%的旅游投资是可以隔离的。另外90%的旅游投资存在不同程度的个人投资风险，这已被大量事实证明。因此，投资者并不愚蠢。他们希望以旅游房地产的形式参与旅游业的发展。这是一种具有房地产融资性质的开发投资模式，符合当前中国旅游业发展的现实。政府需要做的不是停止旅游房地产模式，而是打击“假旅游、假房地产”的发展，严格监管“弱旅游、强房地产”的行为。停止旅游房地产是指停止旅游业的大趋势和依靠旅游业发展市场化的特殊“产融结合”发展模式。

此时，我想对旅游房地产投资者说:珍惜手中的旅游房地产开发机会，不要再搞任何“假旅游和假房地产”。更不用说旅游房地产的声誉受到了损害。关键是你的机会可能会消失。没有一个政府会允许你以旅游业的名义征用土地，而只是在上面盖房子。再也不要做这种蠢事了。

我也想对当地政府说，即使旅游地产的发展有一些问题，你真的不应该再谈“旅游区不准搞地产”的决定，因为旅游区的地产是一个度假胜地，如果没有度假胜地，还会是度假胜地吗？政府可以决定开发或不开发哪种度假区。政府可以控制度假屋的总数，特别是对投资者在旅游投资和开发方面提出严格和严格的要求。然而，你真的不能命令人们不要在任何度假区建造度假屋，因为这将成为一个国际笑话，好吗？此外，在当前条件下，房地产融资能力远远高于旅游融资，房地产融资直接或间接支持旅游业。这难道不是工业和金融的良好结合吗？应该支持它！