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织金研究所是以织金为核心研究团队的实践研究机构。其成员都是公私合作、房地产、房地产、银行、信托、私募、证券、保险、律师事务所和会计机构的专业人士。依托投融资、风电控制、法律事务、财税等领域，该研究所专注于房地产、公私合作、国防与民用技术一体化、私募股权投资、首次公开募股、新三板、并购、银行、证券、信托、债券市场、项目融资、资产管理、资产证券化、基金管理、金融租赁、财富管理等业务方向的政策分析和法律、财税实践研究。研究结果(公开号码:与士兵交谈)已经在行业中广泛传播。
序言
国内旅游市场和房地产业的快速发展，加上新兴中产阶级的崛起，极大地推动了旅游房地产的发展。目前，百强住宅企业中近一半已经涉足旅游房地产，旅游房地产已经成为住宅企业多元化转型的重要方向。克里的报告显示，2016年，旅游房地产销售额同比增长40%，到2017年上半年，同比增长60%。
一、[旅游房地产现状/s2/]
中国旅游房地产的崛起离不开旅游业的快速发展。
近年来，中国居民的生活水平逐步提高，旅游业蓬勃发展。自2011年以来，中国旅游出行和旅游收入的年增长率一直保持在10%以上。2017年，中国旅游人口将达到50亿，旅游收入将达到4570亿元。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大旅游市场。目前，中国旅游收入占国内生产总值的10.8%，美国旅游收入占国内生产总值的25%。可以预测，中国的旅游市场消费仍将有较大的增长空。
图表1:中国的旅游和增长
数据来源:国家旅游局，志达黄金控制组织
图表2:中国国内旅游收入与增长
数据来源:国家旅游局，志达黄金控制组织
根据瑞意德和普华永道(PricewaterhouseCoopers)的数据，中国的旅游房地产目前集中在发达的沿海地区和自然资源较好的地区。海南、渤海和长三角的项目数量最多，分别占全国旅游房地产总量的21%、17%和16%。近年来，西南、广东、广西和闽东南的旅游房地产发展也非常迅速。这六大地区合计占全国旅游房地产总数的78%。每个地区都有自己的特点。
海南：海南依托热带海岛优越的气候条件和滨海景观资源，成为我国旅游地产开发量最大的地区，但是随着近年来海南土地成交的下降和政府出台多项生态保护和限购政策，预计未来旅游地产开发量将大幅下降。图3:中国旅游房地产项目数量的区域分布
中国的旅游房地产主要依靠湖滨和山地等自然资源，合计占全国旅游房地产总量的53%。随着我国旅游房地产越来越依赖自然资源开发，缺乏主题旅游定位，项目同质化现象越来越严重。在此背景下，出售主题公园和古镇的旅游房地产项目数量呈上升趋势。
图表4:中国旅游房地产项目卖点
2012年至2014年，中国旅游房地产进入快速发展时期，每年新增项目2600多个。许多项目以旅游业的名义被围了起来。事实上，它们缺乏合理的市场定位，与传统住宅项目没有太大区别。因此，同质化竞争激烈，市场存量高。除了一些高质量的项目，如雅珠儿清水湾，其他大部分项目销售严重低迷。此后，旅游房地产的发展速度大幅下降。
图表5:2012-2016年上半年中国旅游房地产项目数量及增长情况
数据来源:国家旅游局，志达黄金控制组织
二。旅游房地产成功因素
根据成功的市场案例，作者总结了旅游房地产成功的四个关键因素。
01
[大都会/S2/]
旅游房地产的核心利润来源是房产销售和经营收入，所以在同样的资源条件下，离大城市越近越好，因为只有城市人才会有回归自然的需求。由于大城市人口众多、消费能力强、基础设施完善，大城市周边的项目，尤其是乘车2小时以内的项目，可以享受优势优势，更方便地与大城市互动互补。位于二线城市或城市群内的项目，即使其所依赖的旅游资源不理想，也比位于偏远或欠发达地区的项目要好，但易于销售和盈利。快速持续吸引足够客户的项目可以获得更好的投资回报。根据成功的市场案例，作者总结了旅游房地产成功的四个关键因素。
02
大规模
项目总量是吕雯房地产成功的关键因素。该大型项目有足够的规模来创造一个社区环境和各种形式的建筑，以提供全面的产品服务，并分担高成本的支持财产。鉴于大市场一次性投资高，开发商可以与政府达成协议，分阶段投资开发解决问题。市场上大多数成功的旅游房地产项目，如雅居乐的清水湾、碧桂园的十里银滩、保利银滩、秦皇岛的安纳亚、海口的观澜湖，都是大型项目，占地面积100万。
03
格式是完美的
大多数旅游房地产项目都位于城市周围或偏远地区。周边配套设施不完善，不能满足客户度假的基本需求。近年来，许多旅游房地产项目因配套设施不足而销售不佳。因此，为了获得市场的认可，有必要首先改善配套设施。
此外，旅游房地产客户对项目质量的要求普遍较高。除了基本的商业支持设施，休闲、娱乐、运动等体验形式也是必不可少的。这种格式可以由外部专业组织操作。例如，安纳亚项目引入了联合出版公司(Joint Publishing Company)经营海滨公共图书馆，给业主带来了卓越的阅读体验，增强了社区的人文和社区属性，甚至成为一个需要预约参观和体验的热门目的地。从长远来看，这有利于项目的保存和欣赏。
04
有一个独特的主题
过去，旅游房地产的发展严重依赖自然资源。这种简单而广泛的开发模式导致了大量项目的同质竞争困境。项目需要通过差异化定位、明确的主题和突出的特点来建立自己的竞争优势。例如，华侨城、长龙等开发商在缺乏自然景观资源的情况下，独立实施大规模开发，打造集度假、娱乐、居住功能于一体的主题休闲旅游房地产项目。
三。[旅游房地产的未来趋势/s2/]
笔者认为，未来，具有强大财务实力和强大产品及运营能力的企业将成为市场的主导力量，整个行业将呈现以下两个特征。
01
产业集中度提高
旅游房地产通常规模大、开发周期长、非工业化进程缓慢，并包含大量经营性质。资金回报相对较慢，需要巨额资金支持。因此，具有融资成本优势的大型开发商具有天然优势。随着整个房地产行业的融资变得越来越困难，资本成本不断上升，在融资端具有明显优势的大型开发商将借此机会在未来占据更大的市场份额。
另一方面，随着优质土地供应量越来越少，项目同质性越来越严重，作为土地供应商的地方政府将对开发商提出更高的要求，而拥有丰富运营经验、专业优势、资源嫁接能力和运营能力的碧桂园、复星等大型品牌开发商将脱颖而出，促进行业集中度。
02
关注[产品制造/s2/]
旅游房地产客户的需求在不断变化。过去，旅游房地产的需求主要是投资和度假。现在对养老金等自用物品的需求正在逐渐增加。传统的高营业额导向的房地产产品将无法满足个性化需求。未来，开发商将专注于产品的精细化和创新，以及产品相关细分领域的竞争力建设。通过深入探索不同客户群体的不同需求，嫁接外部资源，引入合作伙伴来复合项目功能，开发商将产品与文化、娱乐、体育、养老等元素相结合，突出项目主题，突出项目生活场景，让旅游地产真正融入客户生活。
织金研究所是以织金为核心研究团队的实践研究机构。其成员都是公私合作、房地产、房地产、银行、信托、私募、证券、保险、律师事务所和会计机构的专业人士。依托投融资、风电控制、法律事务、财税等领域，该研究所专注于房地产、公私合作、国防与民用技术一体化、私募股权投资、首次公开募股、新三板、并购、银行、证券、信托、债券市场、项目融资、资产管理、资产证券化、基金管理、金融租赁、财富管理等业务方向的政策分析和法律、财税实践研究。研究结果(公开号码:与士兵交谈)已经在行业中广泛传播。