旅游房地产的现状及发展前景——旅游房地产

1.旅游房地产分类

旅游房地产可分为四类:第一类是旅游景点房地产，主要指旅游区内为旅游活动而建的各种观光、休闲、娱乐、非住宅建筑及相关空房间；第二类是旅游商业房地产，主要指在旅游区内或附近提供旅游服务的商店、餐馆、游乐园和其他建筑及其相关房间空。第三类是旅游度假地产(tourist resort real estate)，主要提供给游客或度假者，直接用于各种建筑和相关空房间，如旅游酒店、度假村、产权酒店和分时酒店。第四类是旅游住宅房地产，主要由与旅游区高度相关的各种住宅建筑及相关房间空组成。

2.旅游房地产现状分析

2.1现状可行性分析

(1)旅游前景广阔，度假需求旺盛。近年来，随着人们生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增加，已经成为不可逆转的消费趋势。工作时间的缩短和假日制度的实施使人们有时间离开日常生活环境，去风景优美的房地产享受轻松愉快的休闲生活。但与此同时，假日酒店往往供不应求，这也成为旅游房地产开发的潜在商机。此外，商业社会化和培训的日益频繁、规格的提高以及人口老龄化带来的“候鸟”养恤金也加快了旅游房地产的发展。

(2)房地产开发遇到瓶颈，急需转型。随着国家宏观调控政策的深化和对住宅保障体系的反复强调，外资的涌入将住宅房地产市场的竞争推向白热化阶段。旅游房地产是旅游业和房地产的交叉产业。与纯住宅房地产市场相比，在政策支持、土地成本等方面具有明显优势。目前，其利润非常可观，具有分散风险和长期利润的特点。

(3)城市基础设施完善，为旅游房地产的发展提供保障。城市基础设施，特别是高速公路的快速发展，以及中国各大城市间公路网络系统的形成，为车主长途假日出行创造了良好的条件。专家预测，中国的大城市将很快进入一个五人一车的时代。随着汽车时代的到来，北京、深圳、上海等中心城市已经提前进入舒适住房时代。这种快速发展无疑为建立在轮子上的旅游房地产创造了机会。

(4)发展旅游房地产，打造城市品牌的需要。一个成功的旅游房地产项目无疑将成为城市的品牌，发挥其品牌效应，从而吸引越来越多的游客，并对投资者产生相当大的影响。同时，它也将促进当地的经济增长和就业水平。

(5)通信技术和网络技术的成熟，计算机和互联网的普及，为旅游房地产所需交换系统的发展奠定了基础。与一般房地产相比，旅游房地产有其独特的开发、营销、管理模式和便捷灵活的消费模式。特别是，消费者可以通过一次交换系统服务获得多种选择和享受。

2.2限制性因素分析

(1)旅游房地产概念模糊，盲目跟随发展趋势。至于旅游房地产的定义，还没有公认的模型。由于旅游房地产的回报远远大于普通房地产项目，许多旅游房地产开发商以旅游开发的名义经营房地产开发，不惜代价破坏当地生态环境，损害国家利益。

(2)政策法规需要建立和完善。目前，国内开发商参与旅游房地产只是利益驱动的自发冲动，主要是由于缺乏特殊政策法规的引导和规范。

(3)建立国际国内分时度假交换网络非常困难。我国在建立国内交换网络时，利益分配和风险承担问题得不到解决，这给我国的交换网络系统带来了困难。

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3.对旅游房地产的发展提出了一些对策和建议

3.1合理规划和配置，充分利用自然资源

刘基的文化生态公园有三大功能:一是以文园为中心，二是浙江工贸职业技术学院的实践教学基地，三是先进的健康住宅。其设计相对独立，中心突出，层次分明，静态和动态活动互不干扰。因此，我们可以借鉴其经验，将旅游房地产产品与自然景观、文化景观、民俗、文化、历史等因素相结合，实现自然与人的和谐共处。同时，要保护自然资源，避免对自然和文化旅游资源的破坏，处理好旅游发展与经济、生态和社会利益的关系。

3.2深入文化历史遗产，打造品牌文化

刘基生态园是在保护当地原有生态自然特征的基础上挖掘其丰富的文化资源。它不仅保护了丰富的文化和历史遗产，而且使美丽的景观环境成为项目的一大特色，从而形成了一个被广大消费者认可的项目品牌。建议开发商在开发过程中收集、保护、研究、传播和展示当地文化史，突出其不同于其他地方的旅游特色，注重“利用”开发旅游房地产。

3.3企业应做好市场定位，增强品牌建设意识

对于房地产开发商来说，利益是项目建设的最终目标。因此，在项目开发前，应进行相关的市场调研和市场分析，对旅游房地产开发项目进行必要的可行性分析，并对项目进行准确定位。在开发过程中，旅游房地产产品应融入自然景观、文化景观、民俗、文化、历史等因素，使房地产能够形成鲜明的项目品牌或企业品牌。

3.4树立“质量第一”的理念，确保售后服务

住房质量关系到人民安居乐业，关系到房地产企业的长远发展和信誉。房地产开发企业在全面实施国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条例》的同时，采取有效措施，不断提高商品房建设质量，努力打造优质建筑，为社会提供健康、舒适、安全的生活、工作和活动空。同时，有必要加强项目后期的维护。通过定期和不定期的检查，及时发现房屋存在的安全隐患，并采取紧急修复和加固措施，消除隐患，延长房屋使用寿命。

3.5重视公共交通建设，发展一小时车程。

目前，大多数旅游房地产的第二套房子都用于周末度假。这些房子通常离城市很远。如果开车距离超过一个小时，对购房者来说是非常不方便的。因此，最理想的是增加公共交通建设，以便在一小时内缩短行驶距离。例如，对于刘基文化生态园来说，56省道建成后，温州离景区只有一个小时的车程，57省道建成后，文清高速将实现全省四小时交通圈。

3.6做好宏观调控，发展旅游经济

借鉴刘基生态园的经验，企业和政府必须有一个全面的基调和规划。他们不仅要看到短期效益，还要从长远角度完善旅游业发展规划，以适应发展形势，避免房地产泡沫的出现。从企业角度来看，在开展文化资源保护和开发研究的同时，应努力改善当地旅游业的住宿、餐饮、休闲、娱乐、保健等配套服务。政府要着力引导产业投资结构调整，引导商业、旅游饭店、工业厂房、仓储物流等一批房地产投资项目的发展，提高旅游房地产开发规划和建设的管理水平，有效引导地方旅游房地产的发展。同时，要完善相关政策，使房地产管理能够在法律范围内进行，消费者能够得到根本保护。

4.结束语

旅游业需要利用房地产来扩大利润空而房地产也需要利用旅游业来扩大其领土。这是旅游业和房地产产生“约束价值”的前提和机会。可以预见，随着土地政策调控实施后资源供给日益紧张，开发商对旅游房地产的偏好将促进国内旅游房地产市场的加速发展和成熟。