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[领先]
文化旅游地产是当前商业地产项目中的一个热门话题，也是许多开发商热衷于做的商业项目。你为什么要这么做？因为他们认为文化旅游项目容易做，噱头和容易销售。真的是这样吗？让我们看看商界朋友对吕雯房地产的看法。
[各种各样的谈话]
@王宇
许多项目在具有一定旅游资源的地区做一个特色的酒店+风格的购物街被称为旅游房地产，如金利，如丽江。对不起，这不是旅游房地产，这是一个普通的商业房地产项目，有旅游背心。当然，旅游房地产只是商业房地产项目的一个组成部分。
不管是什么商业地产项目，你能清楚地问自己几个问题吗:
问题1:目标消费者在哪里？
问题2:他们是怎么来的？来这个项目方便还是愿意？
问题3:项目所需的目标消费者数量(无论有多艰难，计划必须满足每月需求)？
问:该项目的差异化竞争优势是什么？
问题5:目标消费者的兴趣和需求是什么？
问题6:项目的产品设计能否满足消费者的需求和利益？
问题7:项目的结构设计是融合商业利益还是分开运作？
问题8:计划的市场潜伏期有多长(即开发商可以在运营费用上花费多长时间)？
问题9:为市场培育准备了多少资金(必须详细说明)？
问题10:你有足够的钱吗？筹集资金的方式可靠吗？如果没有水流呢？
政府一直热衷于为重大商业项目吸引投资。当政府为开发商提供“见不得光”的优惠和合作措施时，它当然可以立即启动项目，给自己留下更多利益，给他留下风险。这种“好案例”比比皆是。然而，当一切都要经历市场竞争格局的洗礼才能退出时，投资者可能会损失所有的钱，这种教训比比皆是。
旅游房地产的一些主要特点是他的突破点:
1.该项目在既定业务领域内具有独特的资源优势。
2.这种资源可以转化为消费者去的强大动力。
3、项目产品的流通性不强，消费者必须有目的地去满足自己的利益。服务消费是产品结构中的主要力量。
4.项目必须配备强有力的操作措施。
“旅游是一种特殊的感觉，旅游消费是为这种特殊的感觉付出的！产品结构是满足消费者需求的有形产品或服务。旅游房地产是承载产品的外壳，也是承载消费者特殊感受的建筑！”
说了这么多，经常得罪开发商，最后那句话:
你自己的钱，小心点！你会用你的良心去赚钱！
@曹子成
旅游房地产中的目标消费者定位
我非常同意@王宇的观点:旅游房地产不会通过在一个拥有一定旅游资源的地区创建一条特色酒店+风格购物街来欺骗投资者。
旅游房地产必须有完整的理念，围绕旅游项目进行业务组合。因此，必须考虑的是旅游房地产目标消费者的定位:
一、旅游房地产的目标消费者定位是什么
当我们的许多开发商确认一个项目是旅游房地产时，他们并不是从消费者的角度考虑问题，而是从开发商和政府的角度考虑:因为大多数旅游房地产项目都与政府有关，所以他们可以从政府那里获得相当多的退款和补贴。考虑到旅游地产的噱头，开发商可以很快在旅游地产内及周边出售店铺。
这就产生了一个问题，因为所有旅游房地产项目都必须运营，必须准备足够的营运资金，必须有多个专业项目运营公司之间的密切合作，消费者必须实际形成足够的客流。否则，商业项目根本无法出售。即使他们被卖掉了，他们也会在退租过程中死去。
由于运营的必要性，以消费者为目标已经成为当务之急。
通过分析成都周围的欢乐谷，我们可以清楚地看到，他们商业地产项目的目标消费群体包括以下群体:
1.孩子和带孩子玩耍的父母
2.体育爱好者
3.成都周围的游客
二.支持格式是否符合目标消费者定位
目标消费者定位确定后，支持格式在消费者周围的定位自然会变得清晰。所有不符合目标消费者定位的商业组合都会在实际运作中有计划地进行调整，口碑良好的商业圈自然会逐渐成为健康的生态环境。
欢乐谷的儿童形式包括专业角色扮演小镇马陆和儿童电子游戏城。几乎所有主流运动休闲品牌、十项全能运动商店、主流户外商店等。当然，它还包括儿童最喜欢的快餐店，如麦当劳、肯德基和必胜客。这些都是非常接近主题的格式。
3.目标消费者将停留多长时间
格式定位中需要考虑的另一个问题是消费者的居住时间，这是直接决定旅游房地产项目成败的关键。如果消费者都在附近，只是带着孩子去度假半天，旅游地产的酒店和配套设施就会变得多余，资源就会浪费，投资者自己也会蒙受巨大损失。
从欢乐谷的业态比例可以看出，受欢乐谷本身门票时间的影响(门票当天取消)，没有酒店和相应的配套设施。这种一天游的组合不能有效地延长消费者的停留时间。似乎美中不足。虽然还有其他餐馆和KTV，但这些消费只能吸引附近的居民。
因此，旅游房地产的商业模式从根本上是基于做好旅游项目本身，提高旅游项目本身对顾客的粘性，增加顾客的停留时间，从而充分带动商业项目的运作和顾客的消费。如果旅游项目被视为噱头而不是真正的运营，商业项目将变成一棵树，没有水源，也没有基础。
@焦盛喆
的确，许多开发商现在说他们想做吕雯房地产。他们听到的最常见的话是:我是根据狭长小巷的外观来做的。我们的项目就在XXX风景区旁边。我们每年有多少游客？没人担心。我们是根据旅游房地产开发的。这是旅游房地产吗？正如王宇老师所说，不！那么什么是旅游房地产呢？这里我不再解释名词了。塔拉有一些。我会拿出一些我在周围看到的带有旅游房地产旗帜的物品，和你分享。让我们先拍两张照片。
这个项目靠近一个著名的大型娱乐中心。开发商还想在娱乐中心的基础上建设一个旅游房地产项目。然而，为了便于销售，建筑设计根本没有考虑后来的商业运作，结果适得其反。因为这是一个商业项目，或者回到我们之前所说的，没有“取消”、“出租”、“出租”或“出售”。你想去这样一条街吗？你敢跑这么一条街吗？你敢买这样一条街吗？不管你所依赖的游乐园的生意有多好，或者有多少游客，它都不会对你的生意有任何帮助。从一开始就错了，结果是可以自然想象的。所谓的旅游房地产项目不是这样，所以它回到了我们之前讨论的话题。专业人士做专业的事情。如果他们想没有问题，请雇佣一个专业的咨询团队在做之前进行更多的咨询。
作者:成都奥莱品牌管理