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(照片:全景视觉)
经济观察陈科/温中国旅游业整体发展迅速，产业收入超过4万亿元，成为国民经济的战略性支柱产业。在旅游业新趋势的驱动下，旅游房地产市场机遇与挑战并存。以需求为导向的资源整合规划能力和旅游资产持有及运营能力将成为未来竞争成功的关键。
细分市场升级
在整个行业保持高速发展的同时，其需求也在不断升级。2011年，中国人均国内生产总值超过5000美元。在这一关键因素的驱动下，游客不再满足于传统旅游产品，开始选择具有鲜明地域特征、时间特征和个性特征的休闲度假旅游产品，使中国旅游业整体进入休闲度假旅游发展阶段。中国未来人均国内生产总值的进一步增长，预计将加快中国旅游业向休闲度假旅游升级的步伐。
根据旅游资源的不同类型，市场衍生出三个细分市场:传统目的地旅游、城市观光旅游和城市休闲旅游。不同的细分市场对旅游资源的获取和选择以及旅游项目的开发和运营有不同的要求。其中，顺应休闲旅游发展趋势，结合城市化发展轨迹，环城休闲旅游将成为一个机会细分市场。
城市周围的休闲旅游通常靠近旅游需求源，并且位于核心城市周围。在一定的自然资源和人力资源基础上，它们拥有良好的运输和服务基础设施，需求量很大。开发空相对较大。通过对旅游客源结构的分析，可以看出国内游客在三大城市群中所占比例远远高于全国平均水平，这反映了核心城市周边短距离、高频率休闲旅游的趋势。
此外，城市周围的休闲旅游市场通常以旅游资源为基础，并通过酒店等核心形式进行安排，以利用资源的价值。因此，选择旅游资源的能力和酒店等核心业态的开发经营经验将成为关键优势。
争夺稀缺资源
从旅游产业链的发展来看，前端资源提供者有相当多的环节，核心竞争力来自对关键资源的控制。资源供应环节主要包括交通、住宿、观光等形式。2016年总体规模高达2.2万亿元左右，增速稳定。其中，2012-2016年观光业态复合增长率为14.8%。后端客户营销链接主要包括整合/分销商和信息提供商(垂直搜索、UGC等)。)，2016年总体规模约为0.9万亿元，但增速非常快。例如，去哪儿2012年至2015年的复合收入增长率高达102.6%。
然而，各种竞争者通过协调各自的专业资源和能力优势，参与了稀缺旅游资源的掠夺。房地产开发商凭借自身的开发能力，通过建设和开发攫取核心旅游资源，获取利润。专业服务运营商依靠服务运营能力获取前端资源，确保服务能力与资源的有效结合；基于客户群和营销优势，一些经销商向前延伸以获得满足客户群需求的关键旅游资源。因此，旅游业的竞争主要集中在关键资源的获取上。
从商业模式来看，旅游业正从简单的房地产销售转向旅游资源的持有和经营。旅游房地产产品基本分为三类:住宅开发与销售、旅游资源持有与运营、标准化旅游产品创造。形式组合和发展模式不同，盈利手段也不同。
旅游房地产住宅企业通过直接销售旅游目的地的房地产建设获得短期和一次性收入是一种常见的发展途径。然而，随着中国土地红利的下降，以土地为核心的项目开发将无法保持可持续的利润。
未来，旅游房地产将逐渐回归控股形式，价值链的核心也将回归基本旅游需求的满足。根据经营形式发展的标准化程度和封闭开放程度，控股经营形式可分为旅游资源控股经营和标准化旅游产品创造。其中，旅游资源的持有和经营往往是以旅游资源为基础，进行综合多种形式的布局，开发综合旅游产品，通过持有项目经营获得经营收益。旅游产品建设的标准化主要包括“一站式”旅游度假和封闭主题公园，这就要求产品开发和内容建设的高能力。
房地产增值可能性
旅游资源的持有和运营需要两个核心关键能力:第一，以需求为导向的资源整合规划，以扩大资源价值；第二，通过后期的有效经营来提升房地产价值，以满足旅游需求，实现回报和财产增值。
在早期资源整合和规划方面，首先需要识别潜在的市场需求，并进行分析，以判断项目的总体需求方向。其次，基于需求导向，积极获取关键稀缺旅游资源，通过对外合作获取市场化专业服务能力。第三，根据市场定位和资源禀赋，对项目进行总体规划，包括产品形式、空布局、盈利模式等。四是整合内外资源，协调平衡各方利益，管理项目整体建设和发展过程。
在运营改善的后期阶段，需要系统的运营体系建设和能力提升，以维持项目的长期盈利能力和资产增值，包括产品升级、物业服务、营销、管理、投资促进等。
具有核心核心能力、以经营为主导的旅游房地产长期可持续发展模式，将在旅游业升级转型中具有高度竞争力。
(作者是罗兰·贝格管理咨询公司，全球合作伙伴和大中华区副总裁；本报记者安·凌飞采访)