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中国有3000多处旅游地产(特别阅读)，其中大部分无法持续。在新常态下，旅游开发商必须放弃过去经营土地的想法，转而经营客户的想法，才能有未来。
一、三次中国旅游度假体验
每个人对旅游业都不陌生。过去，旅游和度假在中国一直很受欢迎，但并不是每个中国人都能赚钱。我想简单总结一下，中国的旅游和度假经历了三次变化。
五年前，我称之为团体旅游时代。这个时代的特点是观光、饮食、生活、旅游、购物和娱乐，孕育出5A景区、五星级酒店、火车和汽车。更有代表性的是5A级景区:少林寺、黄果树和黄山景区；五星级酒店:锦江金陵皇冠洲际酒店；旅行社:中国旅行社、中国青年旅行社、香港中国旅行社。这一阶段的营销特点是政策导向，人们的消费特点是第一次出门，品尝新鲜的食物，粗略地看一下花，大部分时间都是一次性消费。
在2005 -14年，我把它概括为自助旅游的时代。在这十年里，人们不再坚持团体旅游，开始选择自己的交通工具、酒店、景点，并安排自己的旅行。现阶段，在线旅行社发展迅速，连锁酒店、度假村、汽车租赁业、飞机、高铁发展迅速，景区发展多元化，许多典型的度假区开始出现。旅游房地产也应运而生。典型例子:度假胜地:丽江、三亚、桂林、黄山度假胜地；快捷酒店:家，汉庭，7天；太田:携程，仪陇，去哪里，屯留，白城。这一阶段的营销更加市场化，每个人都开始尊重市场，竞争白热化，消费特征不断升级，如休闲、周边游、自助旅游和深度旅游。
假日时代已经过去15年了。事实上，从12年到13年，假期的味道开始显现。百度关于该行业的一份报告提到，14年来5月和11月的国内客流增长率跟不上其他小节日的增长，表明人们已经开始放松和度假。那些去过许多景点的人不再对稀少的风景感到惊讶。虽然旅游景点仍然有很长一段时间是拥挤的，但我相信节日气氛已经开始形成。我认为中国将在15年后进入假日时代。这一阶段的特点是假期、休闲假期和深度假期。这一阶段的代表性产品将会出现，如一价全纳度假产品，许多新的度假胜地模式也会出现。精品酒店包括:裸心谷、阿曼、榕树、怡景营、地中海俱乐部、帐篷客人、隐藏团体等。营销方式也开始变得越来越小，集中于一些客户的需求，包括:zanaldo、feekr、6人旅游、麦田里的亲子关系等。
2。2015年将是精品酒店的风口。中国经营的精品酒店将攻击外国酒吧品牌
2015年，我个人的判断将是精品酒店、乡村酒店、精品酒店和其他开发网点，大量项目将会出现。这将进一步推动未来3-5年中国精品酒店(文化主题、自然主题、特色主题)的投资和发展，从而促进土地使用权政策的灵活性和自由化。对于旅游房地产来说，幸福和悲伤也在于此。
到目前为止，五星级酒店仍然是国外酒店管理品牌的天下。随着近几十年酒店业的发展，如家七天汉庭锦江酒店等快捷酒店品牌已经牢牢占据了主要市场，而五星级酒店的国内葡萄酒管理品牌仍然相对薄弱，未来很难说。然而，客户偏好已经发生了变化。从取代四星级酒店开始，百花开发的精品酒店将成为市场的主流。此外，越来越多的葡萄酒管理品牌将成为中国企业。四季分明，李锋、易经、隐逸、家乡等品牌将迅速发展。
三。旅游地产的未来
与假日时代和旅游时代相比，顾客消费的特点是单价上涨。体验效果第一，价格第二；重复消费。如果你一生中去过一次地方，那就是观光。如果你一年去一次，那是一次休闲旅游。如果你一开始就想去，那是一个假期，度假和旅游房地产就在一步之遥。因此，我认为假期不仅改变了旅游市场，也改变了房地产行业。
分时度假起源于欧洲滑雪胜地，并于1940年美国房地产泡沫破裂时开始在美国兴起。美国第一家分时度假酒店在旅游房地产领域进行了翻新，现在正在出售。它们都是为分时度假而设计和建造的，尊重客户需求的变化。事实上，分时度假在中国已经实行了十年。没有这样做的真正原因是，中国的房地产业在过去十年里非常繁荣。分时度假没有土壤存在，也没有真正的度假产品。在过去几年里，变化已经开始出现。首先，人们对房地产升值的预期已经降低，他们已经开始转向消费。其次，许多精品度假村开始出现。这就是分时度假带来春天的原因。至于风险控制，是可以解决的。
四。未来的商业竞争是管理客户:旅行、度假和商业地产都来到同一个目的地
传统住宅房地产已进入暮年，商业房地产(特读)已进入中后期阶段。旅游房地产处于危险之中，但仍有机会。机会在于再次理解消费者。
万达(和其他商业地产)通过购物中心、电影院、住宅楼等成为客户。旅游和度假也是一个很好的入口。这个入口将进入一个巨大的市场，产生一个巨无霸公司。
谁最有可能成为未来最大的假日公司？首先是携程旅行网这样的公司，他们抓住假日顾客，所以梁建章不愿意被英美烟草公司合并，因为他有信心创造一个BATC时代。其次是万科、中信和万达等开发商。携程最有可能是因为他手里有客户。据说万科、万达和中信的原因也是因为他们有客户，最有可能购买旅游房地产作为他们的第二套房子，但他们有一个问题，不能记下他们的数字。第三是酒店管理公司。我认为将来每个人都应该喜欢住在中国人管理的酒店和度假村:嘉华、绿城、晋江、朱华和铂涛。他们崛起的原因只有一个。谁更了解顾客？
未来房地产，住宅房地产，包括商业房地产，商业客户，包括投资理念应该改变。因为以前赚钱太快了。事实上，让我们考虑一下。房地产繁荣的背后是巨大的浪费和闲置。事实上，我个人不相信未来的房地产。然而，这并不是说没有机会。例如，我认为中国最大的旅游房地产公司即将出现。关键是改变思维方式。
我相信旅游房地产和商业房地产有着相同的经营客户的理念。目前，商业地产也是管理客户的方式:如果人们在购物中心购物，吃饭，最后在这里预定机票，去度假，购买旅游地产，这实际上是价值链的整合。商业地产也是一个非常重要的入口，但是对于顾客来说，你知道多少，你用多少？这是一个跨越客户群体以及如何根据他们写文章的机会。复星毫不犹豫地将其收购地中海俱乐部的价格提高了三倍，以抢占旅游度假的入口。万达和复星最近在网上竞购英国的一系列度假村也反映了行业领袖对这一趋势的判断。