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1400元/平方米？！你是怎么在海景房间卖“卷心菜价格”的？
乳山市(Rushan City)，隶属山东省威海市，位于青岛、威海和烟台的腹地，以其海景别墅而闻名。然而，最近乳山市对海景房出售的“卷心菜”价格进行了热烈的调查。
那里海景房间的价格是多少？中央电视台财经记者来到乳山进行现场采访。
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新房平均价格超过1万元，二手房价格几乎“翻了一番”
走在乳山银滩旅游度假区的街道上，你最能看到的是各种海景别墅的销售中心和房屋中介。记者从许多销售中心了解到，目前新房的价格一般在每平方米7000元以上，有些新开楼盘甚至超过每平方米1万元。
相比之下，二手房的价格相差甚远。平均价格仅为每平方米4000元，而一些二手房由于位置偏远和建设时间较早，价格低至每平方米2000元。
此外，记者在采访中还注意到，同一栋建筑中的二手房价格差异相当大。在乳山银滩的一个销售中心，工作人员介绍说，该项目的高层住宅楼二期工程将于2015年竣工，部分房屋尚未出售。
中国房地产超市网的数据显示，乳山市二手房的平均价格目前约为每平方米4300元，比2014年12月的每平方米2900元上涨了1400多元。目前，在乳山市银滩旅游度假区，由于征地成本和建设成本的增加，新房价格在每平方米7000元至1万元之间，新房二手房价格差异很大。
上海易居房地产研究所所长颜跃进:在过去的两年里，持续的投资导致了一些房产的大量投机性投资，二手房越来越多，这将对二手房的价格产生一定的影响。
山东大学威海营销管理研究中心副主任姜守芬:由于价格增长仍然相对缓慢，我相信如果购房者以投资为目的投资房地产，你会失望的。
新房子的销售只被看房小组的个人访客接受，并被拒绝。
虽然乳山二手房“卷心菜”的售价有些夸张，但乳山新房和二手房的价格差距不容忽视。那么是什么导致了这种情况，是什么导致乳山的新房价格保持稳定？
在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到了来自全国各地的公交车，车上挂着各种房地产公司的横幅。这是当地居民的参观小组。
组织全国各地的“看房小组”下订单是银滩新房销售的独家秘密。他们中的大多数人通过度假和养老为海景别墅做广告。他们只需要支付少量的钱来支付差旅费、食宿费等费用。参观完主要景点后，他们通常会直接去各自的销售中心看房。
山东省乳山市一个销售中心的工作人员:一般一周有三辆公交车，一辆公交车有40-50人，营业额为5-6套。
与参观小组相比，一些新建筑的销售办公室显然不欢迎个人参观。在乳山银滩的几个销售中心，记者想把房子当成买家，但在进入销售办公室大门之前，他被工作人员拦住，并被告知不要接待个别客人。
多年来，乳山银滩房地产销售形成了“排除河水”的营销模式。新房子的销售主要是由来自全国各地的游客组成的，而二手房市场主要是由其他个人游客和游客组成的。这也是新房和二手房价格差异很大的原因之一。
山东省乳山市的一名住房中介工作者:新房子不接待个人客人的原因是个人客人的流动性太强。
山东省乳山市的一名房屋中介工作人员:周六将会有许多公交车队。那些来自其他地方的人将被吸引到一个新的住宅区。只有在这个群体中，你才会不知道银滩二手房的信息，租户也不会知道情况。
配套设施不足，海景别墅供过于求，风景不再
记者了解到，乳山银滩95%以上的海景房屋都卖给了海外买家，当投机者撤离后，二手房市场的供过于求也导致新房价格和价格严重脱轨。此外，由于配套设施不足，空购买率很高，当地海景别墅的热度逐渐消退。
随着夏季的到来，乳山银滩也迎来了人数最多的季节。晚上8点多，在乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到周围地区几乎没有亮灯的房间，有些街道甚至没有开灯。
据了解，一年793个月是乳山银滩所有居住区入住率最高的季节，入住率基本达到30%-50%，冬季入住率不到10%。
北京购房者曹女士:主要原因是发展缓慢。我们的房子装有暖气，但从来没有供暖。她还询问了该物业，并说主要原因是入住率低。他只是不供热。
记者在乳山市人民政府网站上看到，2010年房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。从2014年起，房地产开发投资开始大幅下降。2014年，全市房地产开发投资达到36.32亿元，同比下降52.46%。2018年，乳山房地产开发投资23.38亿元。记者在采访中发现，许多建筑已经开放了四五年，尚未清算，甚至一些已经开放了十年的建筑仍在出售。
业内人士认为，虽然乳山市政府近年来一直在改善基础设施，但乳山作为县级城市的房地产市场需求仍然有限。北方的许多沿海城市把海景别墅和老房子作为房地产的卖点，将短期游客的生活需求延伸到全年。过度开采后，会出现供过于求的情况。
上海易居房地产研究所所长颜跃进:近年来，沿海一些项目的开发确实过度，不仅在乳山，在北方一些城市也是如此。在过去两年里，这种需求将面临不像想象的那么大的风险。
来源:中央电视台财经频道